Sta destando molta attenzione, e non potrebbe essere altrimenti, il progetto presentato a Pomezia dalla Società Escas Srl. Si tratta di un’iniziativa che darà nuova vita all’area dove un tempo insisteva l’ex Casamercato e che interesserà «un’area fondiaria complessiva di 41.680 mq»; nelle carte dell’istruttoria regionale si legge che «dalla relazione tecnica allegata al progetto di variante si desume che la struttura commerciale, misura 19.629,77 mq di Superficie Utile Lorda complessiva, di cui 12.591,69 mq di Superficie di Vendita (SV) oltre a 1.186,60 mq di superficie Attività complementari (SAC)».
Nello specifico si parla di 2.650 mq per il settore alimentare e di mq. 11.267 per il settore non alimentare, per un totale di 32 negozi. Il progetto, recentemente, è stato escluso dalla procedura di Valutazione d’Impatto ambientale dalla Regione. Ma la vicenda, come si capirà, senza dubbio molto complessa e articolata, ha sollevato sin dall’inizio dubbi e alcune “stranezze” di cui vi avevamo già dato conto in un articolo precedente.
Ex Casamercato: gli aspetti da capire
Partiamo innanzitutto da un primo aspetto, d’impatto visivo se vogliamo. Lungo il perimetro dell’ex Casamercato sorgeva infatti, come mostrano le foto, un lungo filare di alberi – pini per la precisione – che ora sembra scomparso, almeno per ciò che riguarda la parte che affaccia sulla laterale della Pontina.
Non a caso tali alberi non compaiono nemmeno nella simulazione “post-operam” sebbene il progetto preveda tutta una serie d’interventi per ciò che riguarda il verde, con la messa a dimora di «piante autoctone». Ma allora viene da chiedersi: la questione potrebbe rientrare nella fattispecie prevista dalla legge n. 10 del 2013 – cui sono seguite nel 2017 le “Linee guida per la gestione del verde urbano” – che va a tutelare i cosiddetti alberi monumentali? Se così fosse: chi ne ha autorizzato l’abbattimento? Ma il caso non si esaurisce di certo qui.
Parco commerciale in una zona industriale?
Siamo Maggio 2019. Il consigliere di minoranza del Comune di Pomezia in quota a Forza Italia, poi passato a Fratelli d’Italia nel frattempo, Alessandro Stazi, si chiedeva: «Perché è stata chiesta una verifica di impatto ambientale, la cosiddetta VIA, solo dopo che è stata costruita la struttura e non prima?». Infatti la Regione Lazio si è espressa soltanto ad inizio settembre, quando ormai “i giochi erano fatti”, escludendo poi il progetto dalla VIA. Dubbi erano stati espressi dal consigliere anche per ciò che riguarda l’ubicazione dei manufatti, definita secondo «PRG “Industriale” (“Zona D”). «Si può dunque costruire un centro (o parco, anche se ancora non è ben chiara la denominazione ufficiale) commerciale in piena zona industriale?», questo l’altro interrogativo sollevato.
Un ulteriore aspetto sottolineato dal Consigliere erano state alcune incongruenze circa la «cubatura che, così come la destinazione d’uso, non risulterebbero conformi con il progetto iniziale». C’è da dire che il settore dell’urbanistica del Comune di Pomezia, come si desume dall’istruttoria regionale, non ha rilasciato alcuna osservazione sul progetto e le uniche integrazioni richieste alla società (peraltro oltre il termine richiesto dalla Regione) sono pervenute dall’area Commercio e Attività produttive.
La cronistoria della vicenda
Questa la ricostruzione fatta invece dalla Regione sull’area in merito all’evoluzione del progetto. «Il preesistente fabbricato, fu costruito per usi industriali negli anni settanta […]» per poi passare nel ’95 «da industriale a commerciale di mq. 15.000. La restante superficie coperta del fabbricato, pari a mq. 5.400, era destinata a deposito».
Il progetto della Escas. «Successivamente, in data 20/10/08, con prot. 089479, la Escas s.r.l. produceva, al Comune di Pomezia, la richiesta per il rilascio del Permesso di Costruire per “modifica e realizzazione di nuovi parcheggi, ristrutturazione senza aumento di volume di un Centro Commerciale” ed in data 03/12/2009 veniva rilasciato il relativo Permesso di Costruire n° 79 […]».
La sospensione dei lavori e le varianti progettuali. «Al fine di adeguare gli spazi commerciali alle esigenze di mercato ed al fine di consentire una rapida collocazione sul mercato della struttura furono presentate ben due varianti al progetto di cui sopra, di cui: la prima, si concluse con il rilascio del Permesso di Costruire n° 32 del 03/05/2011; la seconda, si concluse con il rilascio del Permesso di Costruire n° 26 del 29/05/2012. A seguito del rilascio del Permesso di Costruire n° 26 del 29/05/2012, la Società proprietaria iniziava i lavori di ristrutturazione del fabbricato previa demolizione del fabbricato esistente, ma eseguita detta demolizione e migliorate le rampe di accesso al sottostante piazzale, sospese i lavori di costruzione in quanto il Mercato non consentiva un’adeguata collocazione dei locali previsti, considerata anche la crisi iniziata nel 2009/2010».
Il nuovo progetto. «A seguito di ciò, vista anche l’importanza dell’impegno finanziario che la Proprietà doveva sopportare, la stessa contattò una primaria Società di marketing commerciale la quale, a seguito di uno studio del format migliore che un Centro Commerciale di tali dimensioni debba avere, suggerì di realizzare una nuova struttura commerciale, composta da una serie di locali prospettanti su una piazza esterna, evitando così la realizzazione di una grande galleria interna. Tale soluzione rendeva la struttura commerciale meno sovraccarica di oneri condominiali e quindi con spese minori da parte degli operatori commerciali insediati. L’oggetto del Permesso di Costruire n° 17 del 26/07/2018 consiste infatti nella variazione della planimetria del complesso commerciale, da una forma compatta parallepipeda ad una forma a ferro di cavallo, con piazza centrale, percorsi pedonali all’aperto, ma protetti dalla pioggia da un ampio porticato su cui prospettano le vetrine dei locali commerciali, una migliore razionalizzazione dei percorsi carrabili consentiti, tramite rotatorie, un percorso su pilotis, allo stesso livello dei locali commerciali, fruibile solo dai mezzi di rifornimento, che scorre lungo il perimetro laterale e posteriore del fabbricato, al fine di consentire una migliore movimentazione delle merci di rifornimento dei locali». Dunque il progetto in esame di cui parliamo, in sintesi, «costituisce una variante non sostanziale senza aumenti di cubatura al permesso a costruire n. 17 del 26/7/18».
La questione viabilità. Tra le criticità sollevate sull’iniziativa c’era anche quella del traffico, considerando la collocazione del parco commerciale. In particolare «le osservazioni ricevute da parte di ANAS s.p.a., anche durante gli incontri tecnici avvenuti presso gli stessi uffici ANAS, hanno reso necessaria una ulteriore rimodulazione degli ambienti sia interni che esterni alla struttura commerciale, per allineare le consistenze edilizie ai parametri richiesti. Detta rimodulazione, così come condivisa con ANAS, ha comportato la revisione generale non solo dell’asse viario adiacente alla complanare della S.S. 148 Via Pontina, allineando di fatto anche gli accessi carrabili in entrata ed uscita ed i posti auto posizionati a ridosso della stessa, ma ha visto interessata anche una diversa distribuzione della piazza centrale, con conseguente adeguamento della viabilità interna e degli spazi a parcheggio».
